原标题：房租价格的背面
余胜良
政府要是真下决计处理高房价、高房租问题，就应在加大房产供给上做文章。
假如咱们相信经济规律，假如相信价格在资源配置中的效果，那么很简单达到一个一致：房租上涨或许跌落，反映的是可供租借房源的稀缺程度，当然会有搅扰要素，但搅扰要素都是环绕供求两边来打开的。
政府决计按下房价，但是房租一直在暗潮涌动：有时候传来房租下降的音讯，但是太部分太短期，大概率是安静一段时间，然后就悄然涨一点，再涨一点。
依照一般的推导，很简单得出原因是房源紧缺。甚至连房价上涨，咱们也能够粗犷一点，将其归因于房源紧缺。有人说不是房源缺，而是其他问题，比方中介介入，他们大举收买房源，然后挑高了房东的愿望，房价上涨是中介推进的，就是在这种景象下得出的定论。
中介确实能够短时间内影响价格，但传导机制是他们暂时制作了供应短少，比方由于和屋主商洽和装饰的过程，削减了商场投进，但这些房源终究还是要投进到商场上去，所以中介没有增加或许削减房源。还有一种或许，由于中介介入，有些本来觉得自己租借房子很费事的房东，乐意将房子凭借中介投进到商场上，但这种状况估量比较少，也难以计算。
应该清晰的是，能放租出去的房子，都是有业主的，这些业主一般具有不止一套房，才有才能给别人供应住处。中外都是这样，外国人的房子，也是有主人的，说外国人不喜爱买房子，而喜爱租房子的，实在是错误。
但是有一点不同的是，房地产是一个特别的生意，方位特别重要，方位是共同的，导致每一套房都不同，短少可代替性。房子不像轿车等产品，能够经过批量供应，比方一个小区有20%房源能够对外房租，中介假如将这20%房源拿在手中，他们就有话语权。
由于这部分房源短少可代替性，即便在该小区内部相邻方位能够再盖楼，增加供应，也由于改变了容积外汇生意入门率阳光等条件，供应的不是相同产品，理论上，供应能够增加，可是底子做不到，所以代替品是相邻小区，和更远处的小区。问题是，中介做长租公寓生意，相邻和更远处的小区，也被他们拿到了。
一个区域内假如供应不足，供应就很难提升上去。却是有一些进步供应的方法，可是不让用，比如在房间里设置间隔，能够住更多人，让地下室住人，更改土地用处，多建一些住所。假如新增加供应，来来回回，都是在存量上做文章，这会增加中介的话外汇生意入门语权，但不管中介的话语权有多大，租房者的终极对手，还是租房者。
假如租客变少，那么租金自然会下降。深圳租房者会发现，略微紧俏一点的房子假如不下定金，很快就会被他人租去。市场价格总是趋同的，房租也是这样，只需有人涨起来，就阐明紧俏，大家都跟着会涨，传导速度特别快。
曾经看到一篇文章，说中国大城市租金报答比太低，是由于租金太低，租金还要涨，其时我就有疑问：这是房价要跌落的信号吗?成果发现，是房价和租金一同上涨。租金报答比还是没怎么改变。
房租上涨，是有人能出得起更高价格，月租金上万元也已不稀罕，这是由于总有一部分人收入在快速进步，他们乐意出更高价格竞得租住权，出不起价格的只能住得更远。香港商铺值钱的原因，便是购买力带来的租金一直在涨。
前几年还有媒体常常报导北京做小生意的支撑不下去，只能关门完事，后来渐渐就不报导了，不是不再产生这类事，而是大家都习惯了。能提价，意味着出得起更高租金的商家要入驻，要不然业主不敢提价，乃至还要降价款留商家。不同商家、不同生意的挣钱才能不同，不同年份挣钱才能也不相同，但和住所租金相同，商家的挣钱才能全体在进步，不能挣钱的只能被筛选。
政府要是真下决心处理高房价、高房租问题，就应在加大房产供给上做文章。
(作者系证券时报记者)
